2006年无疑是中国房地产市场的政策调控年，而2007年也将自然成为政策导向下的执行年。


2006年的调控从控地、控贷款、控税收，最后到控面积，在强烈的政策光圈里，其结果自然是政策之后有人欢喜有人愁。房地产开发小户型的执行标准仍然设定90平方米为上限；房贷监管依然严格；主要的土地出让方式已然从拍卖变成招标……


一个精彩的年代总是充满悬念，而政策只是其中的一个方面。除了调控，人们对住房的需求也在悄悄发生变化，海景房开始走俏；精装修开始风行；连维权都开始走理性化路线……


2007年的精彩即将开幕，十大趋势预测隆重登场。


1、中小户型将成主流


中小户型的盛行其实是一种回归，其逐步进入市场需要一个过程。目前出台的关于中小户型的政策主要是区域性的要求，有待于进一步落实到项目上。现在只是一个开始，2007年将是中小户型的发展年。


2006年关于中小户型的各种数据和政策，已经体现出中小户型的“热”。许多开发商都改变了原有项目的建筑规划，改推中小户型，而这一点从2007年即将上市的新盘中可以看出端倪。


户型设计专家、建筑设计师李小宁表示，80—90平米的两居室将成为主流。同时，30平米以下的超小户型将逐渐淡出市场。


90平米改变市场


业内人士指出，根据调查数据显示，2006年下半年全国一些重要城市推出的楼盘，都有往外环或郊区发展的趋势，同时有“涨价不涨量”的现象。价格成为大部分购房者首要考虑的因素。总价过高的大户型，对于购房的中坚力量而言，性价比显然不足以吸引他们的眼球。


消费需求的释放需要价格上的配合，房地产消费是一个梯度消费的过程，当前的住房价格只能满足一部分消费者的消费能力，这是导致住房市场出现涨价不涨量格局的主要原因。开发商们虽然不肯降价，但其急于回笼资金，在新的竞争中取得胜利的意图，却显而易见。


事实上，上海的一份问卷抽样调查显示，需求结构已经在悄然发生变化，以往被视为钢性需求的婚房和动迁购房的比例正在下降，而以改善居住为目的的购房需求正在上升。调查显示，38％的受访客户购房动机出于“改善居住”因素，攀升至需求中的首位，“婚房”需求相对减少至23％，“动拆迁购房”需求排名第三，约占整体调查客户的21％。对于开发商而言，如何去适应需求结构的变动，也许是一个更重要的课题。


2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发[2006]37号)，人称 9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、中小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。


2006年7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了37号文件中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。


李小宁表示，中小户型的盛行其实是一种回归，其逐步进入市场需要一个过程。目前出台的关于中小户型的政策主要是区域性的要求，有待于进一步落实到项目上。现在只是一个开始，2007年将是中小户型的发展年。


怎样让小户型更舒适


市场上需求量大的中小户型住宅一般具有以下一些特点：虽然建筑面积最小可至20多平方米，大则不过80到100平方米，但是面积小并不影响档次。中小户型房屋设计合理，功能齐全，在不影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能；其地理位置一般在城市中心，以及稍远但交通便捷的地方；小区的配套设施也比较齐全。专家表示：目前，小户型的盛行其实是一种回归，只是加入了一些时尚元素。


中小户型设计的核心在于提高使用率。李小宁表示，未来的中小户型住房将从以下方面着手提高单位面积的使用率：1、适当采用较薄的墙身材料，如玻璃作隔墙既可以防潮，又颇为时尚，新型材料最薄可至5公分。2、合理的布局，室内管线采用新材料和新的布置方式。 3、窗户适当缩小，既能节能也利于保温。4、阳台也应适当缩小。5、各空间之间衔接紧密，减少交通面积。 这种趋势的主要原因是房价过高，大部分的买房者都希望选一套经济实惠的住房，在目前住房紧张的情况下，发展利用率高的中小户型，也是节约资源的一种方法。


专家建议，购房者应该尽量选择精巧、实用的户型，比如根据情况选择两卫还是一卫；从环保和健康的角度，选择一些新型的科技材料。


2、高端物业大打“精装”牌


随着2007年小户型陆续增多，产品同质化程度的加强，客户对住宅科技、节能、环保含量的需求逐渐开始显现。这方面尚存较大的提升空间，因此将可能成为众多开发商积极探索的重点。 “住宅，尤其是高端住宅越来越注重家装品质。2007年，将会有越来越多的高端物业选择精装修”。华高莱斯国际地产顾问有限公司建筑部项目助理宋燕萍日前表示，精装已经成为住宅产品未来的发展趋势。


环保智能家装产品市场升温


宋燕萍认为，精装修的具体内涵主要体现在三个方面：一个是数字化、智能化家装产品，一个是节能环保建材，再一个是安防产品。越来越多的高端置业者开始将商品房的精装水准作为购房的重要标准。并且，科技、节能、环保的精装产品将越来越受到市场的欢迎。


据悉，目前北京市在售的高端住宅大多采用了智能化的家装产品，并将它作为精装修的必需配备。位于东二环核心地段的项目国瑞城一期项目为毛坯房，而二期将采用精装修。对此，国瑞地产副总经理陈伟曾表示：“国瑞城A区之所以选择做精装产品，是想打造更为精致的产品。因为从开始的毛坯到后来的建设，精装一条线下来，这会节省开发成本，并最终节省购房者的置业时间和成本。”


品牌化精装路线成热门


日前，记者在位于北京市三元桥附近的US联邦公寓样板间发现，该项目单独设置了建材房，全面展示项目所用的精装修材料和家居产品。作为一个高级涉外商务公寓，U5联邦公寓项目方透露，其建材及装饰配置标准应该遵循的第一点原则应是综合的国际化品牌标准。据悉，该项目配备有100多年历史的杜拉维特(DURAVIT)洁具，汉斯格雅(HANSGROHE)龙头及花洒等顶级家居品牌。


“两年前这种趋势初见端倪，近年来越来越成为一种主流趋势。一些整体橱柜家居智能化产品的出来，和开发商更好地合作。”陈伟认为，开发商与家居装修品牌合作能够实现一种共赢。房地产能够依托知名的国际家具品牌打造自己的产品，同时，这些顶级品牌也能增加购房者对项目的熟知度。


据了解，来自广东的星河湾项目二期采用了多个国际顶尖品牌来打造非凡的厨卫空间。厨房采用了德国艾诺高级地柜及吊柜，韩国LG高级人造石台面，美诺煤气炉、咖啡机、煤气报警器以及红酒柜，当代的水龙头等国际品牌家居产品。随着市场竞争的日趋，像星河湾二期这样 2007年处在销售期的高端住宅项目将会越来越多地选择品牌化的精装之路。


提升产品附加值将成新竞争砝码


从2006年部分新开盘的项目就可以看到，更多的高端住宅选择精装修作为竞争的筹码已经成为事实。除酒店式公寓全部为精装修外，中小户型项目也多采用精装修，如海晟国际公寓等。


随着2007年中小户型陆续增多，产品同质化程度的加强，伟业顾问表示，购房者对住宅科技、节能、环保含量的需求逐渐开始显现。这方面尚存较大的提升空间，因此将可能成为众多开发商积极探索的重点。


这也是源自购房者近年来对于商品房室内环境的认识更为深入。陈伟认为，2006年以后的楼盘竞争多注重居住环境，大打家居牌。现在的购房者更注重室内环境。据星河湾项目销售总监李卓健介绍说，星河湾二期使用了36个品种的石材。这些石材基本上是从西班牙、意大利等国家进口来的，然后在广州加工打磨后，运抵北京拼装。对此，业内专家认为，如此不惜成本精装项目，意在为日趋激烈的市场竞争争取更多的加分。


3、海景房再成新宠


近几年，海景房的销售模式从当初的内销型转变为现在的外销型策略。在全国各主要城市，到处设有海景房的分销网点，这种方法不仅促进了销售，也为海景房做了宣传。


我国海景房从20世纪末开始，从南向北蔓延，热浪曾席卷全国。目前，南方发展相对成熟，最早起步的海南已有东方夏威夷之称；在北方，当属青岛和大连整体配套完善，物业形态发展多元化，南戴河、北戴河的开发量也有了相当规模。专家预言，2007年我国海景房将再次成为房产投资的宠儿，并迎来一个新的爆发期。


海景房价格看涨


以普通住宅为例，海南三亚的房价从2002年的每平方米4000多元到现在的每平方米10000多元；青岛的海景房从过去的6000—7000元／平方米到现在的起价 12000元／平方米；而海阳市的房价也从2000元／平方米左右上涨到现在的4000元／平方米。


从以上数据不难看出，在2007年，海景房的价格还会呈稳步上涨的趋势发展，只是根据地域的不同，涨幅有所不同而已。


近几年，海景房的销售模式从当初的内销型转变为现在的外销型策略。北京经纬时代房地产经纪有限公司总经理凌一准告诉记者，在全国各主要城市，到处设有海景房的分销网点，这种方法不仅促进了销售，还为海景房做了宣传。在北方的很多城市，海景房甚至可以做到不用再教育市场的地步。


但是，随着分销网点的扩大，海景房的销售也出现了恶性竞争与相互诋毁的恶性事件，有的地区还出现开发商承诺不能兑现的现象。业内专家认为，海景房的前景在走向光明的同时，还必须做好服务，使海景房的发展形势走向更好。


物业形态多元化


海景房的设计多结合当地特色，发展多元化的物业形态。例如，青岛是全国闻名的旅游城市，发展较为成熟，地价和房价相对较贵。海边距离市中心非常近，周边配套齐全，因此适合发展高端的物业形态，如商务酒店、酒店式公寓、投资型酒店、高档住宅等；刚刚发展起来的旅游度假区，长驻人口较少，配套不完善，则适合发展商业、普通住宅、别墅等。


凌一准表示，完善地区配套设施的需求，使得商机不断。在长驻人口少的地区需要大力发展商业地产，以此带动人气；刚起步的滨海地区则需要完善娱乐及生活配套设施。大的方面如港口的修建、海上娱乐项目的增设；小的方面如超市、银行、医院、购物中心、娱乐场所的增加。


海景房物业形态的多元化，使它能够满足不同客群的需求。高端客群主要消费别墅、酒店、投资型酒店、酒店式公寓、豪宅、商业等。中端客群主要消费品为：商业、普通住宅、投资型酒店、酒店式公寓等。低端客群可以选择普通住宅。


4、天价地难再现


目前，北京的土地出让方式由以拍卖转向招标为主，很多地块附带团购条件，不再是“价高者得”。曾赞荣指出，通过招、投标方式确定土地一级开发主体，将会加快土地供应速度，稳定地价。


“在2007年，天价地基本上不可能再出现。目前，政府在抑制地价方面的宏观调控效果明显，一些具有地标性质的限价地，已经开始影响周围地块的价格。我相信政府的决心和控制力。”首都经贸大学城市经济系教授邢亚平在接受记者采访时坦言。


地价趋于稳定


“2007年，土地价格将继续走高，但是，在政府的大力调控下，土地价格将趋于稳定。”邢亚平教授在接受记者采访时说：“宏观调控可以在一定范围内抑制地价的快速上涨，但调控无法克服土地成本和土地资源相对紧张所带来的阻力，因此，地价将继续呈上升趋势。同时， 2007年的地价在调控下将呈两元化发展，分成受干预的和不受干预的土地。”


中国人民大学土地管理学专家严金明教授对此表示赞同。他指出，随着我国经济的发展，在宏观调控下，2007年的土地价格将处于稳中有升的阶段。


严金明教授还表示，天价地的出现是由市场决定的。目前房价飙升，很多开发商认为一些地块即使以“天价”买下，也有利可图，因此有了天价地的生存空间。政府在增加土地供应量和打击投机方面的政策和措施，有利于稳定地价，避免天价地的出现。


土地放量将增加


近日，北京市国土局副局长曾赞荣向媒体透露：“2007年的住宅用地供应量将超过去年。”目前，北京市土地整理储备中心数据显示：即将入市的地块中，计划2007年入市的土地达到75块，再加上正在交易的11块土地，保守估计在交易总数上将不会少于去年。


北京市国土局局长安家盛也表示：“北京市国土局已经对全市范围内闲置土地作了清盘调查。”据了解，北京针对闲置土地处理的指导性政策已经制定，如果由于开发商自身原因造成土地闲置，国土局方面将与开发企业进行协商。另外，若由于政府原因如政策出台等造成项目土地闲置，国土局将积极与开发商协调，对项目进行引导，使土地尽快变现入市。


严金明在接受记者采访时指出，政府在增加土地供应量方面的调控，将有效地抑制地价的快速上涨。


天价地“退烧”


目前，北京的土地出让方式由以拍卖转向招标为主，很多地块附带回购条件，不再是“价高者得”。曾赞荣指出，通过招、投标方式确定土地一级开发主体，将会加快土地供应速度，稳定地价。


安家盛则明确表示：“我们采用‘招标’而非拍卖或者挂牌的方式出让，就是为了防止盲目竞价现象出现。”同时，限价地的推出，还表明了政府有关部门执行宏观调控的态度，对整个市场所形成的，心理预期作用也相当大。


从去年7月份以后招标出让的土地情况来看，招标出让在一定程度上可以缓解目前土地出让过程中剑拔弩张的局面，尤其是对开发商之间疯狂竞价产生一定的抑制，使得土地出让价格合理回落，避免天价地的出现。


5、房贷趋紧，私幕基金或成热点


国内目前整体资金流动性过剩，大量资金寻找出口。随着修改后的《合伙企业法》增加了“有限合伙”的规定，并将于2007年6月1日起施行，有限合伙企业为境内资金成立基金与基金管理公司提供了很好的法律结构形式，通过这类投资基金融资很可能成为未来一个时期内的热点。


2006年国家出台的一系列宏观调控政策，包括银监会212号文、54号文、加息、提高存款准备金率、住宅楼封顶之后才能发放个人住房按揭贷款等，为2006年的房贷市场奠定了理性的基调。在此监控之风日趋收紧的大背景下，业界认为，随着外资银行真正进入中国金融市场发力楼市，2007年房贷市场将迎来一个全新的发展阶段。


房贷风险监控趋紧


2006年10月，中国人民银行发布了《2006年中国金融稳定报告》，对房价下跌可能引发的金融风险作出预警。


据该报告显示，当前房地产价格走向尚不明朗，各商业银行会进一步关注市场和国家政策变化对房地产授信业务风险带来的影响。


而在住房按揭方面，由于贷款期限长、市场不成熟及房价波动等因素，近几年我国个人住房贷款风险逐渐暴露，不良贷款余额连年上升。


对此，中国民生银行北京某支行副行长万永旗认为，当前，房地产开发贷款存量风险比较高，房地产市场风险集中于银行系统的问题比较突出。因此，银监会对于房贷部分，尤其是对开发贷款的监控将更为严格。这也有益于房贷市场的进一步规范发展。


中国社科院研究中心研究员牛凤瑞表示，一些好的贷款项目和贷款企业的资质将接收贷款银行的种种考验。


2007年个贷产品持续增多


据了解，房贷业务占到了所有个贷业务中总量的90％，由于其需求量大风险低，一直倍受金融机构的青睐。 2006年以来，随着宏观调控作用下商品房交易量的下滑，各大银行的个资产品创新进入密集期，出来了很多具有吸引力的优惠政策。从产品细分上看，个人房贷部分是银行房贷业主的大头。“2007年这部分贷款将平稳上升”，牛凤瑞坦言。


伟业顾问预测，2007年，一手楼按揭将受市场及政策影响竞争更加激烈，二手楼按揭将积极拓展，产品也会逐渐丰富。随着外资银行即将全面介入人民币业务，金融机构间的竞争无疑会进一步升温，相信2007年的房资产品会更为丰富，这对购房者来说将会提供更多利好。


私募基金、产业基金或成融资新热


目前，开发商的资金压力和融资难度正在增加，他们必须致力于寻求新的融资渠道以缓解压力。对于地产开发企业的融资问题，牛凤瑞认为，和个贷相比较，企业房贷将更趋紧张。


金融界资深专家也表示，土地交易竞争愈发激烈无疑要求开发企业的资金更为充足，加大融资力度、拓宽融资渠道势在必行。而随着目前越来越多的地产项目开发的需要，以往的金融产品已很难解决现实中存在的变化越多的实际困难。


在地产开发融资日趋困难的2007年，市场上会应运而生一些新的金融产品。伟业顾问预测，私募基金、产业基金等新融资模式或将成为2007年的热门之选。


国内目前整体资金流动性过剩，大量资金寻找出口。随着修改后的《合伙企业法》增加了“有限合伙”的规定，并将于2007年6月1日起施行，有限合伙企业为境内资金成立基金与基金管理公司提供了很好的法律结构形式，通过这类投资基金融资很可能成为未来一个时期内的热点。


2007年，在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，房地产开发贷款会谨慎支持、增速放缓。万永旗表示，房地产开发融资结构多元化渠道会积极探索。


同时，由于房地产开发贷款综合收益高，对于开发资质优良、有一定开发经验的优质企业开发的优质项目，且开发手续完备、自有资金充足，商业银行依然会积极介入。




6、大房企挥师二、三线城市


二、三线城市房地产市场发展的“空白”和滞后，给开发商带来了很多信心。记者注意到，2007年伊始，身处二、三线城市的开发商们虽然大多谨慎行事，但是拿地、开工、销售却也有条不紊。


“拿地难在北京、上海等一线城市已是不争的事实。2007年将成为开发商从大城市的出走年。”刚在沈阳拿地成功的一位开发商预言。


世联地产副总经理邢百静认为，一线城市急速的房地产开发已经相当长时间，北京六环以内，深圳二线关内，以及广州的老城区以内都难拿地。


大房企频繁出手二、三线城市


“一些偏远的地块开发商们都不喜欢，尤其是面积较小的，要建成90平方米的小户型将来的市场消化也是个问题。”北师大房地产研究中心主任董藩这样评价。


对于在一线奋战的大开发商们来说，北京、上海等一线大城市确实“不便久留”，为一块土地“抢”破头的事时有发生。


由此引发的结果是，开发商对二、三线城市的介入正越来越深入，2006年动作尤为频繁。不少精明的开发商开始逐步将触角伸向了二、三线城市。万科挺进天津、沈阳、佛山等地；首创置业进入太原、无锡等地；富力地产的触角也伸向了天津、西安等地；而在全国排兵布阵最早的阳光100除在广西柳州成功竞得7．5万平方米的地块后，又在山东东营取得新项目，使得阳光100在全国的据点达到了13个城市。


与内资地产商在二、二线城市四处出击相同的是，外资地产巨头也闻风而动：在上海获利颇丰的香港地产巨鳄恒隆地产表示，2007年前将在上海以外的10个城市，每年购入三到四块大型土地，共建约10个购物商场；新加坡嘉德置地在华的全资子公司凯德置地，也计划在2014年前在成都开发五到七个项目。


高利润勾出开发商“馋虫”


二、二线城市房地产市场发展的“空白”和滞后，给开发商带来了很多信心。记者注意到，2007年伊始，身处二、三线城市的开发商们虽然大多谨慎行事，但是拿地、开工、销售却也有条不紊。


凯德置地高层表示，之所以青睐二线城市，原因有四个方面：经济充满活力，居民购买力迅速提高；城市发展快，市场空间及前景广阔；各地都在加大基础设施建设，招商引资环境良好；本地房地产业起步晚，竞争相对较弱。据英联国际不动产研究分析，目前上海房地产投资收益率只有7％—8％，而几大主要二线城市平均利润能够达到30％。


首经贸大学土地资源与房地产管理系教授邢亚平分析说，相对来说，二线城市比一线城市成熟得晚，无论在利润还是在企业发展方面都还有很大的成长空间。二线城市的地价不高、劳动力充裕、管理成本低、原材料价格低廉，开发商的综合成本可以大大降低，这一切都可以提高大额投资的预期回报率。此外，二线城市市民收入普遍提高，催生了房地产潜在的需求，使得销售成本降低，回款时间较短。


此外，二线城市的优惠政策亦吸引了众多的开发商前往。北京国瑞地产策划总监武斌在总结自己拿地的心得时说，宽松的市场环境让开发商可以得心应手地发挥，而值得关注的是，几乎所有二线城市都给予很多优惠政策，积极配合开发商开发、建设，也不能不说是诸多开发商乐意并积极向二线城市拓展的关键。


目标锁定南方三线城市


一位正打算进军外地市场的京城开发商指出，如果说2006年还有很多房企在观望中，那么2007年将是房地产开发商集中向二、三线城市挺进的“资本圈地年”。


而事实上，进入二、三线城市的开发商在寻求商机的同时，也给当地的房地产市场带来不小的震动。随着宏观调控的深入，很多品牌开发商开始陆续进入二、三线城市进行开发，实力小、规模小的当地开发商则面临着被淘汰的危险。不少专家普遍认为，2007年，二、三线城市房地产市场将会相当热闹。


一位不愿透露姓名的开发商透露，这次“出走”的企业多是在北京、上海称得上中等规模的企业，他们会重点选择楼市刚刚活跃起来的南方三线城市。因为在二线城市，像他们这样的开发企业，资金和开发经验的优势才会比较突出。


“是否进入一个城市，需要经过大量的市场调研后才能决定。但是，今年我们肯定会在一个二线城市拿地开发项目。”上述开发商表示。


7、社区商业将成开发重点


2007年商业地产将出现两极分化现象，向着综合性商业和社区商业发展。其中，社区商业的发展将尤为突出。社区商业的发展将成为2007年的地产开发重点。


在住宅市场经受调控风暴洗礼的 2006年，商业地产一直处于高热状态。据北京中原地产调查报告显示，2006年前11个月北京市商业市场总体供应面积约247万平方米，较2005年同期增加了32万平方米，同比增长了14．88％。业界认为，2006年的增加面积将为2007年的商业地产迎来一个新的放量高峰。


“2007年商业地产将出现两极分化现象，向着综合性商业和社区商业发展，尤其是社区商业其发展将尤为突出”，北京中原地产经纪有限公司有关负责人日前向记者透露，社区商业的发展将成为2007年的地产开发重点。


新城区催生社区商业需求


自2006年以来，我国城市化进程加快和大规模住宅小区的投入使用，为商业地产的开发提供了广阔的空间。


1月15日，商务部市场运行调控专家、北京工商大学商业经济研究所所长洪涛对记者表示，社区商业是服务业中新的经济增长点，在2007年将更加突出。和其他商业业态类型不同，他认为，社区商业和住宅小区业主日常生活紧密相关。近几年商品房的开发速度快过社区商业发展的速度。一些新兴的社区和城区(如卫星城市、郊区)的出现增加了对社区商业的需求。


从目前的情况来看，随着大部分中心城市的新城建设，大规模郊区居住区已经形成，而居住区完善商业配套通常有一段时间的滞后。因此，在住宅投资高峰期后，在未来几年内将逐渐进入商业地产开发和整合阶段。2007年，社区商业将成为商业供应模式的重点，洪涛预计，2007年以提供社区配套服务为主要形态的社区商业，这将成为商业地产的主要发展方向。


城市化进程催热社区商业


据有关数据显示，现阶段中国的城市化水平略高于40％。随着城市化进程的推进，中国的城市社区，尤其是城郊社区的建设将更为迅速。同时，与居民生活日趋相关的社区商业发展则比较滞后。“未来15—20年内，中国的农村城市化进程势头将更为迅猛，”洪涛认为，一方面，市场上存在的社区商业的需求，另外，商务部发布的《社区商业指导意见》的实施力度和深度2007年将更进一步，两方面原因将为社区商业迎来第一个高潮。


对此，伟业营销公司董事、总经理徐斌表达了类似的观点：“从大的方面来看，2006年之后商业地产和此前的市场情况并没有太显著的变化。但从细分业态上看，2007年的商业可能在产品细分上有一些突出表现。”2007年，社区商业将成为新的地产开发重点。


应回归“商业”核心


目前，中国很多城市的社区商业结构并不合理。在一些新开发小区的业主打十几分钟车才能见到超市。对此，一位业内资深人士认为，社区商业发展的病态，更深层次体现出的是一个商业开发的不成熟。


“商业地产的核心性质在于其商业性质，在品牌策略中各个流程都应围绕提升物业价值来开展，包括科学定位，突出特色，与城市规划相适应。”洪涛认为社区商业更应回归商业开发的“商业”核心：在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的地产和金融运营都应为商业服务，围绕着商业运营展开，社区商业也应如此。


目前，一些商业地产开发商大多停留在住宅开发水平，而住宅开发则很少需要考虑项目的商业策划，长期的品牌运营。“像产权零售的做法固然资金回收较快，但没有很好的挖掘物业的潜力，从长期上看，容易形成大量的空铺，影响到商业地产的整体发展。”对于社区商业的开发，洪涛提出一个比较可行的途径，即商业地产开发商持有关键产权或完全持有产权，这样就有利于整体商业定位策划，整体招商及整体管理，进而提升物业价值。




8、物业维权更趋理性


未来，物业公司将从过去小区“管理者”的角色向“服务者”转变。同时，物业管理行业也应为了整个行业的长远发展而做到行业自律，建立与业主之间的信用机制。


物业维权一直备受房地产界尤其是广大购房者关注。2006年北京美丽园维权事件的升级，更是引发了业界对理性维权的深入思考。随着房地产消费市场的日趋成熟，物业维权也越来越重要。2007年的整个物业行业将迎来怎样的发展阶段?对此，业界认为，购房者将会越来越理性对待维权问题。


冲动维权没有赢家


大多数业主在接受记者采访时坦言，他们购房绝非为了当“维权英雄”，而是为了维护作为商品房消费者的合法利益。维权结果和初衷的背离并不是维权双方愿意看到的。


一位业内人士认为，美丽园事件中，如果业委会在物业公司同意从2．72元降到2．04元时适可而止，则可能皆大欢喜。然而，客观上，他们的激进和冒险，不仅葬送了维权成果，也为进一步的物业服务制造了隐形的麻烦。他们的官司使整个物业管理行业的处境变得尴尬，客观上激化了业主与物业公司的矛盾，这对政府的管理职能也提出了新的考验。


当鸿铭物业接到投诉，物业管理行业并没有谴责它，而是考虑到用整个行业的利益去维护它。这样的决定保护了一个物业公司，但有损于它在广大业主心目中的社会形象。从物业公司方面来看，他们的维权过程与行为方式，可以看到一个行业的不成熟。


物业维权尚未成熟


对于中国目前业主维权的发展，物业研究专家北野认为，尚处于不太成熟阶段，2007年的物业维权将会变得越来越理性。在他看来，一般的物业维权分为三个阶段：


“第一个阶段是物业维权初期：业主刚买房后与开发商、物业公司之间存在一定的矛盾。该阶段内，业主与开发商之间的利益之争会持续较长时间。业主的维权心态比较浮躁，容易产生过激行为。第二阶段是过渡阶段，是在经过与物业公司的长时间的维权战之后的暂时性平静阶段，相对稳定。第三阶段里，物业纠纷主要是业主与业主之间的矛盾。”


从2006年层出不穷的维权事件来看，目前，包括北京、深圳在内的各个城市业主维权意识高涨，维权活动此起彼伏。“现阶段的物业维权正在由第一个阶段向第二个阶段过渡。”北野认为，目前的维权行为还停留在相对感性的阶段。对于维什么权、如何维权，特别是如何理性、合法维权，业主们知道得并不多，更缺乏明辨能力。


理性维权将成必然趋势


“目前，许多小区业主的群体行为，与当下普遍存在的浮躁心态与薄弱的法律意识分不开，在这种心态的作用下，维权活动不仅劳神费力，而且作用不大。”北野表示，经过2006年的维权“洗礼”，2007年业主维权将进入一个更加理性的新阶段。


这一观点得到了原朝阳园业委会主任舒可心的认同。他表示，目前业主已经趋于成熟，在今后的维权过程中会更加完善组织性，讲究法律技巧。文明社会、法治社会中，业主将依法与物业公司协商和调解纠纷。


北京市英岛律师事务所律师邓泽敏表示，业主的维权意识应该更加成熟、维权的形式也将更加多样化。客观上说，物业公司的存在，是为了给业主的生活提供更好的服务。因此，服务理念必将回归自然，物业管理者将从服务的角度去工作，重新定位，不再为了造声势而大包大揽。


对于未来物业公司的发展，邓泽敏认为物业公司将从过去的小区“管理者”的角色向“服务者”转变。同时，物业管理行业也应为了整个行业的长远发展而做到行业自律，建立与业主之间的信用机制。


此外，政府也将加强对物业公司监管力度。舒可心表示，物业维权存在诸多问题的原因并不在于目前的法律不够完善，而是现有的法律不能完全得以执行。在2007年，他建议，政府应不断完善和细化有关法律法规，进一步规范物业市场。


9、房地产业新一轮洗牌开始


受宏观调控的影响，一些比较规范的中小企业开始需要谋求新的避难所，而进军二、三线城市正在成为中小企业抵御政策风险的最佳选择。


2006年众多宏观调控政策出台，剑指房地产业，并由此引发了整个房地产业新一轮资源整合。正如全国工商联房地产商会会长聂梅生在“国六条”细则出台不久后预言：调控新政可能导致 50％的开发商面临出局，资本向优势企业集中也成为一种必然，其中包括资金和土地资源。


时至新年，这一判断得到越来越多的业内人士认同。同样，具备实力的房地产企业也十分看好调控所带来的行业整合功能，并试图从一些难以为继的房地产企业身上得到整合收益。


资源进一步向优势企业集中


尽管“大鱼吃小鱼”的竞争过程略显残酷，但长远的行业整合也被看做市场发展的动力。据专家分析，单纯拿地、盖房的房地产企业已不再具备竞争能力，房地产市场受资本市场的影响正日益明显。不能适应这种竞争过程的企业势必会被市场淘汰，而资金来源多元化的实力企业，恰好面临着重新瓜分市场的良好机遇。


“目前，企业兼并整合还存在着一些障碍，包括资金、实力方面。而小企业本身存在着资产、债权、债务等问题，在整合时也会调低利润预期。这种资源的整合是市场规范化的表现，并将会推动房地产市场有序化地向长远的方向健康发展。”燕京地产研究所所长尹卫红教授接受记者采访时称，房地产市场是需要规范的，经过新一轮宏观调控之后，一部分不规范的中小企业将会被淘汰，大部分企业则将通过资源整合的方式向有实力的开发商转变。


大鱼吃小鱼意在“地”


与“整合”相比，“地荒”也许是开发商更不愿意看到的局面，尤其是大型开发企业。土地是房地产企业生存的根本，土地储备量是衡量房地产企业实力的标准。开发商只有持有一定数量的土地资源才能保证其开发的持续进行。在目前土地获得渠道单一且土地供应数量少的客观情况下，通过收购其他土地资源较丰厚的房地产企业就成了一条捷径。专家指出，在宏观调控下市场竞争越发激烈，拿地的门槛提高，政府部门对开发企业的资质和土地出让金的支付条件等的控制越严格。国家宏观调控政策明确提出要加大对囤积土地的治理力度。对于手中拥有大量的土地储备而缺少开发成本面临后续开发难题的中小房地产企业来说，只有尽快将手中的土地进入市场，进行开发才能保证其土地不被收回。北师大房地产研究中心主任董藩接受记者采访时指出，有实力的开发商将通过股权收购方式从一些中小开发商处获得土地储备，通过和大开发商合作也将成为中小企业最好的出路。


中小企业“出走”是必然


“房地产开发将成为一种资金密集型的行业，而一般的中小房地产开发企业的流动资金也只有2亿左右，所以出走是一种必然。”北京宏济创业房地产有限公司副总经理毛炳辉在公开场合表示，受宏观调控的影响，一些比较规范的中小企业开始需要谋求新的避难所，而进军二、三线城市正在成为中小企业抵御政策风险的最佳选择。事实上，目前一些房地产开发市场化程度相对较弱的城市，其开发启动资金相对较少，同时京城房地产开发企业又具有一定的开发和管理经验，所以在中小城市依旧可以施展拳脚。董藩在接受采访时指出，在当前的政策调控下，中小型企业合资、合作、兼并都是根据企业自身的需要，一些规范的中小企业不一定就会垮掉，寻找新的项目向中小型城市进军将会成为新的趋势。尹卫红教授同样也认为，北京的地价比较高、竞争也很激烈，二、三线城市还有很大的发展空间，一些中小型企业将会转向二、三线城市发展。


10、节能风暴即将来临


2006年初，北京市第一个大规模节能小区——朝阳区慈云寺绿色环保小区正式竣工，该小区占地3万平方米，建有雨水回收再利用、太阳能利用和微喷浇灌等节能系统，每年可以节水5400立方米，节约照明用电5000度，实现绿地浇灌无死角。


“刚开始购房者有点不理解，甚至在买房时还因为房价偏高而犹豫不决，现在都很支持，因为我们的付出已经获得了回报。”北京市朝阳区慈云寺小区有关负责人对记者说。


2006年初，北京市第一个大规模节能小区——朝阳区慈云寺绿色环保小区正式竣工，该小区占地3万平方米，建有雨水回收再利用、太阳能利用和微喷浇灌等节能系统，每年可以节水5400立方米，节约照明用电5000度，实现绿地浇灌无死角。


经专业人士测算，该小区可收集雨水过水面积约为1．5万平方米，年可节水5400立方米；小区绿地面积7558平方米，按年实际喷灌期240天计算，收集的雨水可满足小区绿地用水需求，全年可节约资金1．7万元。


建筑节能迫在眉睫


我国房屋建筑规模十分巨大，近几年每年建成房屋达20亿平方米，并且高潮还在持续。


我国与同纬度许多发达国家相比，冬天气候更冷，夏天气候较热，南方空气湿度还很高。在这种湿热环境下，我国房屋的保温隔热性能，却要比发达国家差得多。墙体、屋顶和门窗单位面积的传热量，为气候条件接近的发达国家的2—5位；很多空调建筑也没有采取必要的保温隔热措施。建筑用能浪费极端严重，现在建筑能耗已占我国能源消费总量近1／4，其增长速度还将大大超过“八五”计划期间能源生产可能增长的速度。如果放任这种高耗能建筑持续发展下去，能源生产势必难以长期支撑此种浪费型需求。


建设部科学技术司武涌副司长曾经说过，如果国家从现在起就下决心抓紧建筑节能工作，对新建建筑强制实施建筑节能设计标准，对既有建筑有步骤地推行节能改造，到2020年，我国建筑能耗可减少3．35亿吨标准煤，空调高峰负荷可减少消耗约8000万度电，相应可减少电力建设投资约6000亿元。


建筑节能并未助涨房价


当前，中央提出大力发展节能省地型住宅和公共建筑，然而，各种楼盘、小区层出不穷，为什么节能住宅却难见踪影?一个很大的原因是价格提升。节能住宅因为采用各种新技术新材料，每平方米的造价高达100—200元，售价则比普通住宅高出300元以上。房价本身就存在虚火，房价一再加码，消费者难免望而生畏，开发商自然也失去了利益驱动力。


老百姓也许会问：购买节能住宅对我的居住成本有什么影响?房地产商也会算账：开发节能住宅会增加多少建造成本?


“其实，住节能住宅，长远看消费者绝不会吃亏，因为能耗支出较小，六七年里消费者就能收回成本了。”中国建筑业协会建筑节能专业委员会会长涂逢祥解释说。


据建设部有关负责人介绍，目前，该部门正在研究制定产业经济和技术政策，要探索政府引导和市场机制推动相结合的方法和机制。建设部将会同有关部门从7个方面入手，制定经济激励政策措施。将对新建建筑推广“四节”和既有建筑节能改造给予适当的税收优惠政策，对示范项目给予贴息优惠政策；研究适当延长墙改专项基金的征收时间，扩大使用范围，促进墙改基金支持节能省地工作；鼓励社会资金和外资投资参与既有建筑改造。


有关部门对此作过一项调查显示：在美国住宅市场，被授予“能源之星”的节能住宅，受到70％以上的家庭推崇， 95％以上的人会在换购房时首选“能源之星”。


专家强调，“建筑节能，一是大势所趋，二也将是民心所向，很快就将变成浩浩荡荡的产业发展潮流。”


　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：贾艳霞 周映红 郑立婉清)