10大伪奥运楼盘楼盘临近奥运场馆，不仅仅是靠“奥运”俩字提升自身的价值，而是需要奥运所倡导的科技、绿色、人文精神以及奥运的居住概念，这才是奥运亚奥区域神奇的经济效应、势如破竹的城建发展，直接导致该片地产“奥运时代”的到来。

北京这么多楼盘，都打着奥运的旗号，究竟怎样的楼盘才算真正的奥运楼盘？购房者应该如何选择才能不被忽悠？“奥运楼盘”，不是看它离奥运场馆的远近，而是看它如何演泽奥运楼盘的“绿色、科技、人文”理念。

奥运概念的溢价

因为可以近距离俯瞰两大体育馆，盘古大观成为亚奥区域的“楼王”。喜欢和客人攀谈的北京的士司机会指给乘客看，“这是鸟巢，旁边那几幢白房子可贵了，你猜猜多少？一平方米五万多！”

正值2008年奥运会到来，受益最大的亚北区域火爆速度之快既在人意料之中又有一点始料不及。奥运的机遇使亚奥板块，尤其是亚北核心区实现了广泛的坐地升值。
据统计数据显示，2001年北京申奥成功之前，亚奥地区的平均房价4000～5000元之间。而目前，该区域内的项目单价已高达20000～30000元，个别项目更是达到了50000元/平方米。

奥运会的倒计时使得政府将投资2800亿元打造一个新北京，房地产商靠自己的财力做不到的，政府恰好搭建了一个平台。难怪有人说“值得买单的不是奥运会，而是奥运会背后政府投资的近2800亿元市政建设费用。”对此，澳林观邸项目甚至在其广告语中宣称“亚奥2700亿投资谁来享受”。

“伪奥运楼盘”真相

面对开发商最得意的炒作噱头——奥运楼盘，有人开了个玩笑：到2008年的时候，只能看见奥运的车辆或者是运动员从门前经过的项目，怎么可以叫做奥运地产？那到底什么样的楼盘有资格称之为“奥运楼盘”？

从水立方往北走没多远，在还没有完全竣工的北辰西路西侧有一片以灰色和白色为主调的低层建筑群，就是赫赫有名的2008年奥运会运动员居住地——国奥村。

据介绍，在国奥村，零排放的再生水热泵冷热源系统、集中式太阳能生活热水系统等先进环保技术切切实实地告诉人们，这里确实有很多高科技成分。绿色、科技、人文的奥运精神在一个地产项目上体现得淋漓尽致。

以鸟巢为圆心，根据不同半径，分为奥运核心价值圈和边缘价值圈。其间分布着各式各样的楼盘，但都不约而同地打出奥运“招牌”，而真正合格的奥运楼盘却寥寥无几。

曾有媒体报道，北京市房地产交易管理网上共有43条项目名称中有“奥”字的楼盘备案信息。打着“奥家军”的旗号进行销售，实际上，这些楼盘并不是奥运会的赞助商，更不是奥运会的合作伙伴，也根本没得到北京奥组委的授权。据调查，除了中体奥林匹克花园、北京奥林匹克花园、国奥村获得相关授权外，其他都是借奥运东风的项目。

面对铺天盖地“奥运楼盘”的轰炸，购房者需要的是更多的冷静，奥运毕竟是一个阶段，楼盘是否升值关键还是看决定楼盘价值的重要因素：交通、配套。楼盘临近奥运场馆，不仅仅是靠奥运提升自身的价值，而是奥运所倡导的科技、绿色、人文精神以及奥运的居住概念，这才是奥运楼盘的价值所在。

风林西奥中心

广告涉嫌奥运侵权说起风林西奥中心项目，可以说是“伪奥运”的典型案例。2005年4月，一块写有“奥组委合作伙伴选择——西奥中心”的楼盘广告牌出现在国家体育场西侧一小区的楼墙上。因西奥中心楼盘涉嫌侵犯奥林匹克标志专用权，朝阳工商分局商标科与北京奥组委责令西奥中心拆除广告，并对其立案调查。

据说广告牌面积达300多平方米，牌上“奥组委”的字样清晰可见。北京奥组委法律事务部工作人员说，“奥组委”这一名称属于《奥林匹克标志保护条例》保护对象，未经许可不得擅自使用。

西奥中心位于北沙滩附近，距北四环尚且有一段距离，按理说实在算不上什么“核心区域”，但在西奥中心写字楼的广宣传中，水立方、鸟巢、国家体育馆等奥运建筑群图片也却赫然在列。

价格方面，目前风林西澳中心的价格是35800元/平方米，但就在一年前，该项目的价格却仅有15000元/平方米，价格可谓 “翻天覆地”。

不知是否受到“侵权事件的影响，风林西奥中心的销售一直不太顺利，从2003年开盘至今也有4~5年的时间，截至2008年3月8日，北京市房地产交易管理网的数据显示，西奥中心仅售出59套，还有94套在售。

顺义奥林匹克水上公园位于马坡镇，是2008年北京奥运会赛艇、皮划艇以及长距离游泳项目的比赛场馆，沿潮白河两岸逐渐发展成为顺义区的新兴奥运水上公园别墅区。

枫桥别墅位于潮白河畔，该别墅区属于北京资格较老的“烂尾楼”，从2000年开始，几经易手，却始终未将有起色。别墅区内的部分别墅经过炸了盖，再炸再盖，令其土地变得千疮百孔。

但就是这样一个看起来注定要死盘的项目，却由于2002年北京市政府决定修建奥林匹克水上公园，而重新有了生机。枫桥别墅一期于2002年底开盘，经过了漫长的销售过程在2006年进入尾盘阶段，但又由于自身一系列问题，导致二期迟迟未能开盘。

2006年，顺义马坡区的奥林匹克场馆建设正式投入，又为这个濒临死亡的别墅项目带来转机。2007年6月，在一次拍卖会上，北京市顺义区马坡镇枫桥别墅76套房产被北京一家开发商以3.038亿元的价格拍下。

枫桥别墅这样一个先天不足的楼盘，凭借“奥运”契机，两次起死回生，占尽了奥运的便宜，但项目本身却与奥运没有半点关系，“伪奥运”是也。

上元·君庭

标榜奥运 老总拆台2003年，凯德置地从北京亚运村的“大地主”北辰集团手里买下了面积10公顷多的土地。现在，那里已经变成凯德置地在北京开发的第一个项目——上元·君庭。

这个项目西临国家森林公园，而从西南向绕过国家森林公园，才是2008年北京奥运会主赛场所在地，并没有占到太大的地利条件。虽然上元项目在广告和宣传上一直打着奥运的旗号。

上元·君庭的房价也搭上了奥运的顺风车。上元·君庭C4楼开盘时均价仅7500元/平方米。C2楼刚刚开盘时均价12000元/平方米，而后不到一个月的时间就上涨2000元，达到14000元/平方米。而且，这也不是一成不变，价格上调最快的C3楼曾经一个星期调一次。用毛大庆自己的话说，“Townhouse从起价9000多到最后1.2万，没有等到我们反应就卖完了。”

与周边其他小规模的社区相比，上元项目在周边配套和升值潜力上讲还是比较有优势，但也正是因为10多公顷的超大规模，也让很多人抱着观望态度，在上元项目的楼主论坛中有买家提醒大家要小心：“现在什么都打着奥运的旗号，再说森林公园是分期施工的，奥运会开的时候只完成5环内的部分，至于5环外是猴年马月的事情了。”

国展领寓位于朝阳区左家庄，紧邻中国国际展览中心。去年年底，频繁出现在各大门户网站首页上的“master领寓”项目就是其前身。以新面孔示人的国展领寓被打上了“高端酒店式公寓”的标签，但以“奥运”为主宣传点的策略并没有多少改变。
该项目计划在明年的6月6日竣工交付，赶在奥运会前投入使用，而地点位于东北三环以内的国展东门附近，勉强算得上奥运辐射区，所以在这个项目本身总体上应该说是抓住了机会。

但匆忙由master领寓变身为国展领寓似乎并不被市场看好，很多业内人士对其持怀疑态度。像国展领寓这样的煞费苦心，价格甚至不如同区域普通的住宅。今年1月19日开盘，随即推出了大量的优惠策略。“首付5%，其余15%开发商承担”。打折、降价在以奥运为噱头的楼盘中可不多见。

虽然开发商以总价优惠为名，但国展领寓最终也没有获得市场青睐。据统计，截至2008年2月12日，国展领寓327套住宅仅完成签约12套。从价格走势到成交数据没有一样能与奥运“更高、更快、更远”的精神相一致，典型的“伪奥运”楼盘。

世茂奥临花园

奥运景观遭声讨在所谓的“奥运地产”中，主打奥运景观与题材的楼盘表现尤为抢眼。位于国家奥林匹克森林公园北端的世茂奥临花园就是个受人瞩目的项目。但记者注意到，该项目位于奥林匹克森林公园北部，而鸟巢则在该公园南部，中间的奥林匹克森林公园几乎占去整个沙盘空间的三分之二。

然而近段出现的前期入住的业主声讨它存在诸多问题，让它成为质疑的焦点。世茂奥临花园工程存在的质量、社区环境、物业管理等问题，也让购房者对打着“奥运”旗号的高价楼盘疑虑丛生。

单就价格而言，从最初开盘的12000元/平方米一路上涨，翻倍到26000元/平方米，世茂奥临只用了一年多的时间。如今，其6号楼价格最高已卖到30000元/平方米的该区域的天价。

世茂奥临的“临”字，被售楼小姐解释为“君临天下”，想要君临天下必定要有好的景观，而在整个社区中，只有最后开盘的6号楼高层户型才有这样的景观和高度，站在世茂奥临6号楼17层样板间的落地窗前，国奥森林公园、鸟巢、水立方尽收眼底。但却有媒体揭露，6号楼在一年前就已经取得了销售证，但却推迟到了去年年底才开始卖，有明显的捂盘嫌疑。

奥东18

为“奥运”更名“因为我们的楼盘位于奥体以东、安苑路18号，所以叫‘奥东18’。”售楼小姐如此解释项目案名。但据记者了解，该项目多为小户型，故2008年4月以前的名称叫“果实”，而由于奥运的东风，开发商灵光乍现，改名为“奥东18”。

该项目不仅房屋以小户型为主，项目规模也属“小号”，只有两栋楼组成，社区小，楼房间距小，活动空间少，并且南楼对面还有一座热力厂，据这里的居民介绍，巷子里夏天运煤飞黑灰，冬天烧煤飞白灰，并且噪音问题严重。

项目位于朝阳区安苑路18号，距北四环500米左右的距离。既然只占了个边缘，自然毫无地利可言。价格也就并不突出，目前是23000元/平方米的均价。而这在销售人员看来却是一种升值潜力的优势。

其实不然，据搜房网的价格历史记录，该项目2007年初的报价只有10000元/平方米出头，随后几个月则逐步攀升，4月的起价达到15000元/平方米。9月份开盘时价格为18000~20000元/平方米。还没开盘，就已经涨了一倍。而据记者此前查阅的相关资料，奥东18在2007年4月前就宣称要开盘，此番价格上涨引致一些有意购买的人认为其捂盘待涨。

旭辉·奥都

人文的缺失“因项目的地理位置优越，居住环境配套成熟，坐落于奥运之都的核心区域，因此命名为旭辉·奥都。”这是旭辉·奥都社区网上对于案名来历的介绍。

旭辉·奥都位于北苑路东侧，清河南侧，踞于立水桥畔东南岸，奥林匹克森林公园东边，紧临城铁5号,距地铁5号线大羊坊站200余米，距13号线立水桥站500米。仅从所处位置来看，该项目确实和奥运扯得上关系。

但是记者经过观察发现，这一正在开发的项目与奥运所倡导的“人文”相去甚远。
紧邻地铁5号线的优势让旭辉·奥都具有较大的升值优势，事实上其成交均价也从2007年4月3日的7500元/平方米上涨到该年11月13日的11000元/平方米。

从成交量来看，这一尚处于开发中的楼盘已经大部分售出，原因很简单：项目户型中100平方米以下占到了总体的98.5%以上，同时由于国家90/70政策的影响，人们对小户型、低总价的楼盘给予了更多关注。

旭辉·奥都对于不管是买来自住还是用来投资的购买者来说，都存在生活和交易的困扰。

华发颐园

捂盘惜售坐等涨价华发颐园曾是2006年北京市建委通报的12家因有不按期开盘、囤积房源、哄抬房价、虚报销量、无证售房和内部认购等违规行为的楼盘之一。2006年7月8日，华发颐园一期开盘，但据查证，华发颐园的销售许可证是当年1月1日发放的。据有关数据显示，2006年北京上半年住宅预售均价上涨了772元／平方米，仅在6月份涨幅达340多元。华发颐园在取得销售许可证整整半年之后的7月才开盘销售可以说“获益匪浅”。

位于朝阳区北苑路东侧、青河、立水桥南岸的华发颐园，总建筑面积约14.9万平方米，由四栋住宅楼和一栋公寓楼以及一栋写字楼组成，与周边项目相比属于没有多少配套的小盘。开盘时叫价8800元／平方米，比同处双轨交通、奥运版块条件下的楼盘价钱高出1000～3000多元。

事隔一年多，2007年11月，华发颐园三期开盘，相比一、二期的两栋板楼，三期的这栋酒店式公寓价格上涨了100％，达到了17000元／平方米，据称今后还有一栋写字楼要开。

三期价格虽然比现在的周边楼盘低了不少，但一共六栋楼的楼盘要分三、四期开盘，其用心昭然若揭，走的还是“捂盘”、“惜售”的老套路。

世贸天阶

借奥运宣传聚人气世贸天阶是北京新兴的商业街，也是新北京新奥运新八条街之一。作为惟一一个由奥组委、北京市政府授权的“奥运文化广场”，世贸天阶也算是用自己的方式积极参与北京奥运的典范。比如举办奥运公益晚会等等，应该说也算是为奥运加了把劲儿，但事情不止这么简单。

去年，世贸天阶请著名导演冯小刚为其拍摄了一组众多明星参与，名为“全北京 向上看”的公益广告。公益广告片的投资方称这8部广告片，冯小刚一分钱没拿。并明确地打出了“奥运”的旗号，号称广告片的初衷是为奥运加油，树社会良好风气。
 
美其名曰“公益”，网上却流传说，“全北京向上看”这一广告语其实是为世贸天阶量身定制，冯小刚拍摄这几个小短片的收入为1000万。由此有网友评论：项目、明星、冯导都是打着公益旗号做敛财的事，各取所需。

记者曾仔细观看了这几部短片：葛优篇中就有他抬头向上看屏幕的镜头。这也难怪有人怀疑，奥运会公益短片命名为“全北京  向上看”，是推广项目的动机了。

像世贸天阶这样，被授权的“奥运项目”，但如果拿“奥运”作噱头，毫无顾忌地宣传和敛财，只怕有违奥运精神，与“伪奥运”无异。

与世茂奥临和上元君庭一样，亚奥·观典也是主打奥运景观与题材的楼盘。所谓 “观典”，就是“观看奥运盛典”的意思。“对视鸟巢，盛世观礼”等等，从这些令人眼花缭乱的广告词中，不难看出，亚奥观典在做足奥运题材方面不遗余力。

但在卖这些“奥运楼盘”时，销售人员总是只讲“奥运题材”优势和好处，不讲存在缺陷。据实地体验和考察，实际在亚奥·观典销售的众多房子中，只有从西边一栋楼很少部分房子窗户可以看到“鸟巢”。

所谓“纵揽三大体育场馆”、“尽享680万平方米奥林匹克森林公园”以及“坐拥122万平方米波澜壮阔龙形水系”的说法更像是一种噱头。“景观豪宅”的“景”是有了，只可惜是这 “景”是奥运的，不是社区的。

尽管如此，亚奥·观典借助奥运题材，还是卖出了很好的价钱。2006年10月，亚奥·观典开盘价12000多元/平方米，眼下，其一期剩下为数不多的几套房子价格已上涨至16000~25000元/平方米，价格涨幅在4000~10000元以上不等。价格如此快速和大幅地上涨对周边楼盘价格的上涨起到了明显的拉动作用。

“绿色+科技+人文”

新地标：具备怎么样的条件才真正能称得上是“奥运楼盘”？

张坤昱：能够称得上是奥运地产的项目，首先从字面上理解，要具备处在奥运公园或奥运场馆周边的地缘性。业内公认划分的所谓“亚奥区域”，就是在奥运场所周边3~5公里的范围区域。

另外，比如中体奥林匹克花园等项目，虽然距离奥运主会场和奥林匹克公园较远，但由于其自身的一些独特品质，也可以称之为“奥运楼盘”。

新地标：绿色、科技、人文的奥运理念，在楼盘中主要体现在哪些方面？

张坤昱：“绿色”的概念体现在楼盘上，主要指两方面，一是在环境、园林等方面的建设，创造“舒居”的环境；二是在节能环保方面，运用比较先进的科技手段，使得人们的生活更加舒适和健康。

“科技”物化在楼盘当中，就是刚才提到的使人们生活更加舒适和健康的手段，如太阳能、再生水等；“人文”通常是指一个楼盘的内涵，大多体现在配套、产品设计等各个细节方面。

新地标：伪奥运楼盘通常都有哪些特征？

张坤昱：有些项目自身内涵同奥运联系不够紧密，虽然也处在奥运片区里，但是从投资、交通、配套各个角度来讲都没沾上任何奥运的光；还有的项目在户型设计、社区规划、文化等方面均没有过人之处。

仅仅是在强调“奥运”的地域性，这样的楼盘都不能称作真正的“奥运楼盘”。